Сопровождение сделок с недвижимостью в новостройке

Есть тонкости, о которых при сделках не думают люди и не говорят риэлторы.

Основания приобретения права собственности продавцом могут быть разными, в зависимости от этого могут быть разными и риски. Один клиент хотел в 2016 году приобрести квартиру в новом доме. Сама квартира принадлежала подрядной организации, которая получила квартиру взаимозачётом, за свои работы.

Небольшое отступление: застройщики часто с подрядчиками рассчитываются взаимозачетом. Стоимость квартиры зачитывается в стоимость оказанных услуг, выполненных работ. Строители часто небрежно относятся к первичной документации – не оформляют надлежащим образом передаточные акты, накладные. А вот арбитражные суды напротив, относятся к бумагам очень скрупулезно.
В случае банкротства застройщика, в суде начинают разворачивать сделки, в которых у продавца нет доказательств оплаты (или иного встречного исполнения). А если будет признана недействительной сделка, в результате которой право собственности перешло к продавцу, то будет признаны недействительными и последующие сделки. Несчастному покупателю придется включаться в реестр требований кредиторов застройщика и надеяться, что ему достанется хотя бы часть потраченных денег.

Решение:
Мы порекомендовали клиенту отказаться от такой покупки и поискать другой объект недвижимости. Клиент прислушался и нашел другой вариант.
А наши опасения оказались небеспочвенны – в августе 2020 года ООО "Вторая ипотечная компания" было признано банкротом, открыто конкурсное производство. Очередь дольщиков-кредиторов уже выстроилась, впереди оспаривание сделок застройщика. Потенциально сэкономлено 5 млн. руб.

Клиент обратилась в агентство с целью оформления сделки по купле-продаже квартиры.

Подбор она осуществила самостоятельно. Квартира предлагалась на рынке вторичного жилья. Продавцом являлось физическое лицо. В результате осмотра документации продавца, было установлено переоборудование помещения, а именно: кухня перенесена в жилую комнату, при этом было установлено объединение с балконом.

В настоящем случае, имеет место неузаконенная перепланировка, представляющая собой перенос так называемой «мокрой точки».
Принимая во внимание, что квартира расположена на 8 этаже жилого дома, законное внесение таких конструктивных изменений в техническую документацию не представляется возможным.

Решение:
Специалистом было выдано заключение о невозможности приведения технической документации в соответствие нормам действующего законодательства без физического возвращения помещения в первоначальный вид.
Стороны посчитали, что такой вариант будет являться для них подходящим, а принимая во внимание выезд продавца из страны на постоянное место жительства в иностранное государство, было решено предоставить покупателю скидку на восстановительные работы в размере 500 тысяч рублей.

Клиент обратился в наше агентство на стадии подбора квартиры в строящемся доме.

Приобретение планировалось путем заключения с застройщиком-инвестором договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Изначально Клиент планировал привлекать для приобретения кредитные средства. То есть заключать с банком кредитный договор с обременением будущей квартиры ипотекой. Как выяснилось на консультации, у Клиента была финансовая возможность погасить недостающую сумму в течение года равными долями. При этом, как Клиенту сообщили в офисе продаж, оформление рассрочки по данному объекту не предоставляется. Нам был поручен вопрос согласования с застройщиком условий рассрочки. В результате письменного обращения к руководству компании, через 2 недели было получено согласие на предоставление нашему Клиенту беспроцентной рассрочки на 15 месяцев в случае оплаты 70 % стоимости будущей квартиры.

Эти условия всецело устроили Клиента, так как помогли сэкономить приличную сумму на процентах (более 300 тысяч рублей). Через 12 месяцев стало очевидно, что дом не будет возведен в срок. Клиент снова обратился к нам за помощью.

Решение:
Согласно п. 2. Ст. 328 Гражданского кодекса РФ, в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Письмо, содержащее указание на данную норму Закона, а также требование о проведении переговоров с лицом, уполномоченным на принятие решений относительно условий заключенного договора, было направлено в адрес застройщика.
По результатам нескольких переговоров было согласовано, заключено и зарегистрировано в установленном порядке дополнительное соглашение к договору, по условиям которого, застройщик, в качестве компенсации за задержку сроков строительства, прощает участнику долевого строительства часть непогашенной по рассрочке суммы.
Таким образом, общая экономия денежных средств Клиента при приобретении квартиры составила 450 тысяч рублей.